基尼係數與房價 一道難解的習題

【MyGoNews衷柏宣/台北報導】基尼係數(Gini Coefficient)是衡量一個國家貧富差距的慣用指標。通常把0.4作為收入分配差距的「警戒線」，超過這條「警戒線」時，貧富兩極的分化較為容易引起社會階層的對立從而導致社會動盪。主要發達國家的基尼指數在0.24到0.36之間。中國的「基尼係數」已從1980年的0.3上升到2008年的0.47，這個數字還在繼續攀升，實際已超越0.5的警戒線，若不採取行動解決，可能引發社會動亂。

從上的數字可以看出，20年時間中國社會已經從「均等」升至「收入差距過大」(基尼係數0.4被認為是警戒線)。根據中國財政統計數據，10％的富裕家庭已占城市居民全部財產的45％，而最低收入的10％家庭，其財產總額僅占全部居民財產的1.4％。兩個階層財富差距超30倍之巨。這個數字回過頭來看中國房價上漲的推動力，顯然不是來自最底層的10％家庭。

分析這樣的狀況可以看出，決定房地產的買方就是這10％的富裕家庭，這些家庭對於高漲房市價格的敏感度比較低，只在乎產品的好壞，所以，也決定房價未來發展一定是「上漲容易下跌難」；從收入結構的分化來觀察，可以釐清房價的定價權落於高收入階層手中。以北京的房價動輒超3萬元一平方米來觀察，對於月薪只有3000元的畢業生註定是一輩子的空中樓閣，而對於掌握著一半城市財富的那10％的人來說，再漲1倍也不覺高。

這樣的情況在台北也是存在的，雖然2010年上半年有一份來自政經風險顧問公司的研究報告顯示，中國、香港、菲律賓的基尼係數也不低。在評比的13個國家和地區中，日本表現最好，基尼係數是0.25，其次是南韓的0.316，台灣則是排名第三，係數為0.339。中央研究院社會研究所研究員瞿海源表示：「雖然目前看起來，台灣的貧富差距問題沒有這麼嚴重，但是，未來2、3年，台灣貧富差距的問題會更加嚴重。」

雖然台灣的基尼係數還沒到達警戒，不過，台灣一部分民眾的感覺，恐怕與中國「10％富裕家庭占城市居民全部財產的45％」差不多，所以，台北市的房價就算漲到每坪100萬元以上，對於這些擁有龐大財富的收入金字塔頂端的購買者來說，他們也未必會嫌房價過高，誠如一位房地產業者說：「很多有錢人把好地段、好產品的房地產個案，當成藝術品在收藏，所以，他們看的不是價格，而是未來商品的鑑賞與增值。」

台北市的房價因為土地的稀有，加上ECFA之後的大量資金湧進台灣，使得好地段的房地產爭相被收藏，在供給量少、需求量大的情況下，台北市區精華地段的房價要下跌的機會，在短時間內應該不容易看得到。在台北縣部分，土地的供應量比較大，不過，以台北市為中心的外環第一圈部分因為城市排擠效應，讓「次富裕」的家庭開始向城市外環第一圈移動，因為購買力處於中上水準，對於房價的支撐有一定程度的幫助，所以，大台北地區第一圈房價依舊會有支撐。

至於一般的普羅大眾要買房，以現階段的房市發展狀況，恐怕要考量的區域是房市外環的第二、第三圈，現在看起來，路程有點遠，但是，政府大力推動交通建設，捷運路線發展相當積極，捷運蘆洲線2010年底順利通車，接下來還有2012年的新莊線，2013年的頂埔線、機場線，2015年的環狀線，2018年的萬大樹林線，都將陸續加入營運，以及規劃中的多條路線，新北市將來會有四通八達的綿密捷運路網。

如果你的財富不屬於城市中的10％的富裕家庭，那就放棄市中心的購房計畫，向外找尋宜居之所吧！現在卡位等待未來交通建設完成之後，住在一環、二環、三環城市的差別，其實就會慢慢的消失，這就是城市擴大後必須有的新思維。

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